정부 전세사기 예방 - 임대보증금, 전세보증금 반환보증보험 수준으로 강화

 

안녕하세요.

정부가 전세사기 예방 및 후속조치를 발표했습니다.

그것은 바로 임대인들이 무자본으로 갭투자를 하거나 깡통전세를 통해 임차인에게 피해를 주는 것을 사전에 막겠다는 겁니다.

9월 1일부터 임대보증금 보증보험 가입을 전세보증금 반환보증보험과 유사한 수준으로 강화하기 위해 '민간임대주택법' 시행령 개정안을 40일간 입법예고 했습니다.

 

임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자라면 의무가입해야 하는 보증입니다.

그러므로 강화된 시행령에 따라 임대사업자를 선별하여 건전한 임대 시장을 조성하겠다는 겁니다.

그럼 뭐가 바뀌는지 한번 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 민간임대주택법 시행령 개정 주요 내용
2. 변경전 / 변경후 비교
3. 전세보증금 반환보증보험 계산기

 1. 민간임대주택법 시행령 개정 주요 내용

 

1. 개정 이유

지난 전세사기 피해 사례에서 임대사업자의 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 신축빌라의 경우 주로 감정평가액이 활용되는 점을 악용하여 일부 임대사업자와 감정평가사들이 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 사례가 확인되어 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법에 관한 제도를 개선함으로써 임차인의 피해 예방 및 주거안정을 도모하기 위함입니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부 개정안은 아래 첨부파일을 참조 바랍니다.

 

민간임대주택에_관한_특별법_시행령_일부개정령안(1).hwpx

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2. 주요 내용

① 임대보증 가입요건인 전세가율을 현행 100%에서 90%로 조정

→ 전세가율 = (선순위채권 + 보증금) / 주택가격 * 100

 

② 공시가, 실거래가 우선 적용

주택가격 산정 시 감정평가액은 공시가, 실거래가가 없는 경우만 사용

→ 신축 빌라에 높은 전세금을 지불하고 입주한 임차인들에게 사기 피해가 늘어나자 집값을 뻥튀기했던 감정평가 금액의 적용 순서를 후순위로 변경

 

③ 임대보증과 임대차계약의 기간이 일치하도록 개선

 

 

 

 2. 임대보증 개선방안 변경사항 비교

 

등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증을 임차인의 전세보증금 반환 보증 수준으로 강화하여 무자본 갭투자 및 전세사기 악용 차단

내용	변경 전		변경 후
전세가율 요건	100%		90%
주택가격 산정	감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 선택적으로 적용		감정평가액은 공시가격 및 실거래가 없는 경우, 시장 및 지역의 여건변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용
적용비율	공시가격의 130%~190%를 주택가격으로 인정 감정평가액의 100%를 주택가격으로 인정		공시가격의 140%를 주택가격으로 인정 감정평가액의 90%를 주택가격으로 인정
감정평가액 유효기간	2년		1년
보증기간	임대인 선택(1년/2년/임대차기간)		보증기간=임대차기간 일치

 

현재는 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 선택적으로 적용하고 있지만 앞으로 문제가 되는 감정평가액은 공시가와 실거래가가 없는 경우에만 적용합니다.

또한, 임대인이 보증기간을 1년,2년,임대차기간을 선택할 수 있어서 임대차기간이 끝나기도 전에 보증이 종료되고 미보증인 상태가 발생되는 문제점을 개선하기 위하여 보증기간과 임대차기간이 일치하도록 단계적으로 개선한다고 합니다.

 

시행시기는 2024년 7월부터 시행하되 등록임대사업자의 보증금 반환 어려움을 고려하여 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월부터 적용됩니다.

2026년 7월부터 적용되는 기존 등록한 임대주택에 한하여 26년 6월 말까지는 기존 보증가입 요건이 적용됩니다.

 

 

 

 3. 전세보증금 보증보험 가입

 

아무래도 불안하다면 전세보증금 보증보험을 가입하면 됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 같이 개입해서 보증보험 체결을 하면 나중에 전세금을 집주인이 돌려주지 않으면 HUG에서 세입자에게 전세금을 돌려주고 집주인한테 구상권을 청구해서 받아내는 방식이죠.

 

 

 

 

전세보증금 반환보증보험에 가입하는 방법을 어려워 하시는 분들이 많으신 듯합니다.

어려운 내용을 여러 번 읽어보는 것보다 실제로 계산기를 이용하여 가능여부를 파악해 보는 것이 가장 빠를 것 같습니다.

아래 12가지 질문에 하나씩 답변을 체크하다 보면 문제의 소지가 있는 경우 해결책을 제시하거나 조심해야 될 내용을 알려줍니다.

지금 전세계약 예정이시라면 한번 테스트해보시기 바랍니다.

 

 

오늘은 정부의 임대보증 개선안에 대해 알아보았습니다.

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좋은 하루 보내세요.

감사합니다.

 

 

 

 

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