전세사기 예방하는 4단계 철통방어법

 

안녕하세요.

오늘의 주제는 전세사기 예방하는 4단계 철통방어 방법입니다.

 

여러분도 뉴스에서 보셔서 아시다시피 전세사기로 인해 대한민국이 떠들썩했었죠.

6월 1일 전세사기피해지원위원회가 출범한 이후 현재까지 최종결정된 전세사기피해자는 총 2,974건이나 됩니다.

사람이 살면서 집은 꼭 필요한 것처럼 지금이 아니더라도 언젠가 한 번은 꼭 전세계약을 맺을 때가 있을 겁니다.

그래서 여러분이 평생 모은 돈과 갚아야 할 돈을 지키는 방법에 대해 꼭 숙지하시면 좋을 듯합니다.

 

 

 

 1단계 : 전세계약 전 주의사항

 

<주의사항 4가지>

 

① 주택상태 

불법, 무허가 주택여부를 확인해야 합니다.

전입신고를 할 수 없는 무허가, 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려우니 주의해서 꼭 확인해야 합니다.

 

<확인방법>

현장을 직접 방문하여 확인하거나 온라인을 통해 건축물대장을 열람하면 불법, 무허가 주택여부를 간단하게 확인할 수 있습니다. (세움터, www.eais.go.kr에서 열람할 수 있습니다.)

 

 

② 적정전세가율 확인

보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하기 위함입니다.

적정 시세를 확인하는 것은 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율이 높은 매물은 조심하시기 바랍니다.

 

<확인 방법>

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인(rt.molit.go.kr)

지역별 전세가율 체크 부동산테크(www.rtech.or.kr)

부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크

전세 물건지 인근의 복수 중개업소 방문하여 확인

 

 

③ 선순위 권리관계 확인

내 순위를 체크하여 보증금을 안전하게 받을 수 있는지 확인하기 위함입니다.

만약에 확인을 해봤더니 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

<확인방법>

등기부등본(갑구, 을구) 확인을 통해 가등기, 가압류 등의 여부와 담보권 설정 여부등을 확인해 보면 됩니다.

인터넷등기소에서 확인(www.iros.go.kr), 인터넷 등기소 앱으로도 확인 가능합니다.

다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인을 확인하세요.)

 

 

④ 임대인 세금 체납 여부 확인

보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위함입니다.

만약 임대인이 미납한 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

<확인방법>

계약체결 전에는 임대인의 동의를 받아 국세와 지방세 미납내역을 확인하시면 됩니다.

만약 계약을 체결했다면 2023년 4월부터는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인이 가능해졌습니다.

국세 미납내역 확인(세무서 또는 홈택스에서 확인 가능)

지방세 미납내역 확인(주민센터 또는 위택스에서 확인 가능)

 

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 2단계 : 전세계약(당일) 시 주의사항

 

<주의사항 4가지>

 

① 임대인(대리인) 신분 확인

당연히 집주인인 임대인이나 서로 사전에 합의한 대리인의 계약자 본인여부를 확인해야 합니다.

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

 

<확인방법>

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인

임대인 신분증 확인

대리인 위임계약 시에는 추가로 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

나중에 보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.

 

 

② 공인중개사 정상영업 여부

적법한 중개절차로 위험한 계약을 체결하지 않도록 방지하기 위함입니다.

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

 

아래 보도자료를 보면 전세사기에 해외 체류 중인 공인중개사의 자격증 및 등록증을 대여하여 중개보조원이 중개사무소를 운영하는 등 무자격 중개행위를 한 사례가 있음을 알 수 있습니다.

관련 상세 내역은 아래 첨부파일로 대체하겠습니다.

 

 

전세사기_의심_공인중개사_2차_특별점검_결과(부동산개발산업과).pdf

0.55MB

 

<확인방법>

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 부동산중개업 조회를 할 수 있습니다.

해당 중개업소가 등록 및 정상 영업을 하는지 확인하시기 바랍니다.

또한 중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련 증서가 있는지 함께 체크하시기 바랍니다.

 

 

③ 주택임대차 표준계약서 활용

권리보장 특약을 명시하기 위함입니다.

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부와 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

<확인방법>

국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 표준계약서를 사용 요청합니다.

계약할 때 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하시기 바랍니다.

 

지금 설명한 내용의 이해를 돕기 위해 아래 주택임대차 표준계약서를 천천히 읽어보시기 바랍니다.

표준계약서를 사용하면 안전장치들이 명시되어 있어 편리하며 특약사항란에 빈칸이 여백으로 몇 줄 있으니 특약을 추가할 수도 있어서 편리합니다.

 

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

0.11MB

 

 

④ 권리관계 재확인

근저당 등 권리관계를 확인합니다.

 

<확인방법>

등기부등본(갑구, 을구) 확인

인터넷등기소에서 확인(www.iros.go.kr), 인터넷 등기소 앱으로도 확인 가능합니다.

 

 

 

 3단계 : 전세계약 후 주의사항

 

<주의사항 1가지>

 

① 임대차신고

임대차신고는 법정의무이기도 합니다.

그래서 부동산거래신고법 제6조 2항에 의하여 계약 후 30일 이내 임대차신고를 해야 합니다.

임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.

 

<신고방법>

온라인 신고방법은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속하여 신고할 수 있습니다.

오프라인 신고방법은 관할 주민센터에 계약서를 지참하여 방문 신고할 수 있습니다.

 

 

 

 4단계 : 잔금 및 이사 후 주의사항

 

<주의사항 3가지>

 

① 권리관계 재확인

계약체결 후 권리변동사항 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다.

또한 이사 갈 집이 비어있는지 확인해야 합니다.

기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 꼼꼼히 확인 후 잔금을 지급해야 합니다.

 

<확인방법>

등기부등본(갑구, 을구) 확인

인터넷등기소에서 확인(www.iros.go.kr), 인터넷 등기소 앱으로도 확인 가능합니다.

 

 

② 전입신고

전입신고는 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

대항력이란 임차인이 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

<신고방법>

온라인 신고방법은 정부 24(www.gov.kr)에서 가능합니다.

오프라인 신고방법은 관할 주민센터에 방문신청이 가능합니다.

 

 

③ 전세보증금 반환보증 가입

보증금 미반환 위험을 해소하기 위해 가입합니다.

이는 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

 

<가입방법>

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하는 것이 속 편하고 안전합니다.

 

 

 

 

오늘은 전세사기를 예방하는 방법에 대해 알아보았습니다.

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좋은 하루 보내세요.

감사합니다.

 

 

 

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