2024 주택공급 확대방안 (그린벨트 해제, 3기 신도시)

 

안녕하세요.

오늘은 「2024 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안」이 발표되었죠.

그럼 어떤 내용인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

목차
1. 2024 최근 주택시장 동향
2. 2024 주택공급 동향
3. 2024 주택공급 확대 추진방향

 

 

오늘은 최근 발표된 2024년 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안에 대해 이야기해보려고 합니다.

주택 문제는 많은 사람들에게 중요한 이슈인데요, 정부가 이번에 발표한 주택공급 확대방안이 어떤 내용을 담고 있는지 자세히 알아보겠습니다.

최근 몇 년간 서울과 수도권을 중심으로 주택 가격이 급등하면서 많은 사람들이 주거 불안을 겪고 있습니다.

이에 따라 정부는 주택 공급을 확대하여 주택 시장을 안정시키고, 국민들의 주거 안정을 도모하기 위한 다양한 방안을 마련하게 되었습니다.

먼저 이번 주택공급 확대방안의 주요 내용을 간단하게 살펴보죠.

1. 서울·수도권 42.7만호 공급
정부는 향후 6년간 서울과 수도권에 총 42만 7천호 이상의 주택을 공급할 계획입니다.

기존의 주택 공급 계획을 가속화하고, 신규 택지를 개발하여 실현될 예정입니다.

특히 그린벨트 해제, 재개발 및 재건축 프로젝트를 통한 공급 확대가 주요 전략으로 꼽힙니다.

2. 기존 프로젝트 가속화
정부는 이미 진행 중인 프로젝트를 가속화하여 서울과 위성 도시에 21만 7천호의 주택을 신속히 공급할 계획입니다.

행정 절차를 간소화하고, 인허가 과정을 단축하는 등의 조치를 취할 예정입니다.

3. 신규 주택 개발
신규 주택 개발을 통해 추가로 20만호 이상의 주택을 공급할 계획입니다.

새로운 택지 개발과 함께 이루어질 예정이며, 특히 수도권 외곽 지역에 새로운 신도시를 조성하여 주택 공급을 확대할 계획입니다.

4. 공공주택 공급 확대
정부는 공공주택 공급을 확대하여 주거 취약 계층의 주거 안정을 도모할 계획입니다.

올해에는 10만호 이상의 공공임대주택을 추가로 공급할 예정이며, 기존 계획보다 1만호 더 많은 수치입니다.

5. 재개발·재건축 활성화
재개발 및 재건축 프로젝트를 활성화하여 주택 공급을 확대할 계획입니다.

관련 규제를 완화하고, 인허가 절차를 신속히 처리하여 프로젝트 진행 속도를 높일 예정입니다.

 

그럼 본격적으로 발표내용을 살펴보겠습니다.

 

1. 2024 최근 주택시장 동향

 

1. 주택시장 동향

 

① 가격

강남3구, 용산 등 서울 선호지역 아파트 위주로 상승세 확대
* 실거래가지수 변동률(%, 서울APT): ('24.1월) 0.23 (3월) 0.17 (4월) 0.58 (5월) 1.15 (6월e) 1.01
* 8월1주 매매가격 변동률(%, 주간동향): 강남 0.37, 서초 0.52, 마포 0.35, 용산 0.33, 성동 0.58

 

월간 실거래가지수 및 변동률(서울 APT, 院)

ㅇ 수도권 선호지역도 상승세를 보이고 있으나, 지방은 하락세가 지속되는 등 지역 내·지역 간 차별화 양상
* 실거래가지수 변동률(%, 지방APT): (‘24.1월) △0.06 (2월) △0.22 (4월) △0.39 (5월) △0.34 (6월e) △0.08
* ’24.6월e 실거래가지수 변동률(%, APT): 서울 1.01, 경기 0.45, 대구 △0.71, 광주 △0.99

② 거래

서울과 수도권 아파트 거래량은 금년 초부터 증가하는 추세
* 매매거래량(천건, 서울 APT): (’24.1월) 2.5 (2월) 2.7 (3월) 3.5 (4월) 4.8 (5월) 5.2 (6월) 6.2

 

ㅇ 非아파트 및 지방 아파트 거래량은 지속 감소하다 금년 소폭 반등
* 지방 APT 매매 거래량(월평균, 만건): (’20) 4.1 (‘21) 3.3 (’23) 2.0 (‘24.上) 2.22 ↔ (5년平) 2.73
* 서울 非APT 매매 거래량(월평균, 만건): (’20) 0.7 (‘21) 0.6 (’23) 0.2 (‘24.上) 0.27 ↔ (5년平) 0.48

③ 심리

서울 집값이 상승할 것으로 전망하는 경제주체 비중*도 증가
* 서울 주택가격전망(CSI, 한은): (24.3월) 96 (4월) 104 (7월) 119 (100 이상 → 상승 전망 우세)

◈ 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 非아파트·지방 주택 매매시장은 침체되는 차별화 양상 ⇒ 지역별·유형별 맞춤형 대응 필요

 

2. 2024 주택공급 동향

 

① (인허가)

아파트 인허가는 지난해부터 점차 감소하고 있으며,
금년 상반기에는 과거 상반기 장기평균의 92% 수준으로 감소

* ‘24.上 APT 인허가: (전국) 13.2만호(장기평균比 92%), (서울) 1.2만호(장기평균比 82%)

ㅇ 非아파트는 ’22년부터 급격히 위축, 장기평균의 26% 수준으로 감소

* ‘24.上 非APT 인허가: (전국) 1.8만호(장기평균比 26%), (서울) 0.2만호(장기평균比 10%)

 

② (착공)

아파트 착공은 지난해에 장기평균의 64%까지 급감했으나,
금년 상반기 들어 장기평균의 88% 수준으로 다소 개선된 상황

* ‘24.上 APT 착공: (전국) 11.0만호(장기평균比 88%), (서울) 1.1만호(장기평균比 84%)

ㅇ 非아파트는 인허가와 마찬가지로 장기평균의 26% 수준까지 감소

* ‘24.上 非APT 착공: (전국) 1.7만호(장기평균比 26%), (서울) 0.2만호(장기평균比 14%)

 

③ (준공)

아파트 준공은 지난해부터 증가, 금년 상반기 실적은 장기평균의 140%이나, 최근 착공 위축 영향으로 장래 감소 우려 존재

* ‘24.上 APT 준공: (전국) 19.7만호(장기평균比 140%), (서울) 1.4만호(장기평균比 92%)

ㅇ 非아파트는 인허가·착공 감소로 준공도 장기평균의 40%까지 감소

* ‘24.上 非APT 준공: (전국) 2.2만호(장기평균比 40%), (서울) 0.3만호(장기평균比 26%)

 

왼쪽 - 아파트 공급 추이 / 오른쪽 - 非아파트 공급 추이

 

◈ 주택공급이 전반적으로 위축된 가운데, 특히 전세사기 여파로 非아파트 공급이 급격히 감소하면서 불균형 발생 ⇒ 주택공급 정상화 필요

 

 

3. 2024 주택공급 확대 추진방향

 

안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 통해우량주택 공급을 확대하고 국민 주거안정을 실현

세부 추진과제
1. 도심 내 아파트 공급 획기적 확대
2. 빌라 등 非아파트 시장 정상화
3. 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여
4. 서울·수도권 신규택지 발표 및 물량 확대
5. 주택공급 여건 개선
6. 건전한 부동산 시장 환경 조성

 

 

1. 정비사업 속도 제고 및 부담 경감
패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣을 제정하고, 진행 중인 재건축·재개발 서울37만호 추진 가속화
* ｢도시정비법 시행령｣ 개정 등 즉시 처리 가능한 사항들은 우선하여 신속 조치

① 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고
ⓐ 계획 통합처리

사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용하여 정비사업 기간을 단축
ㅇ 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화*
* (例) 정비계획 수립 시에는 대표 유형의 분담금만 산정하고, 조합 설립 시 세대별로 산정
ㅇ 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하고, 행정청도 일괄 인가

 

ⓐ 절차 간소화

사업 단계별로 복잡한 절차를 개선하여 속도 제고
ㅇ (조합설립) 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대*
* (現) 추진위 구성 동의만 간주→(改) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주
- 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용
ㅇ (사업시행) 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대*하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
* (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등
ㅇ (관리처분) 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청* 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)
* (現) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (改) 조합도 미리 직접 신청 가능
ㅇ (이주·착공) 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축

 

ⓒ 인허가 지원

인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체(광역)의 합동조정회의 신설
ㅇ 합동조정회의 이후에도 협의 지연 시, 국토부가 직접 조정
ㅇ 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터 설치

 

② 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소
ⓐ 공공관리 강화

사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계 구축
ㅇ(정상화 지원) 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고*하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등) 지원
* 사업 일정 지연 유무, 분담금 증가 여부 등 조합임원 해임에 따른 영향 검토 必
ㅇ(공사비 관리) 도급계약 체결, 증액요청(例: 10%) 발생 시 내역 및 사유 등을 지자체에 제출, 부동산원 공사비 검증과 연계 검토
ㅇ(공공관리인 신설) 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무* 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임) 도입
* 공공기관(부동산원 등)의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행

 

ⓑ 분쟁 신속조정

일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가* 파견을 의무화
* 법률·건설·토목·도시행정 전문가로 구성되어 있으며 현재는 지자체 요청 시 파견

 

ⓒ 검증체계 강화

빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭)｢공사비 검증 지원단｣을 부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대
ㅇ 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류·수준·비용 등은 입찰참여 시부터 건설사가 상세히 제시토록 하여, 공사비 증액 검증 실효성 제고

③ 세제·금융 지원 강화
ⓐ 초기자금 지원

초기사업비* 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토
* 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등

ⓑ 공적보증 강화

정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)
ㅇ(설계·계획비등) 사업면적 등에 따라 최대 보증한도 확대(50→60억)
ㅇ(본사업비) 사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우, 추가 보증 실시(총사업비 60% 이내)
* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증
-정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록, 시공사별 대출 보증한도 상향(정비사업 리스크 가중치 축소(125→예시75%)로, 신규보증 확대)

ⓒ 주택연금 활용

주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대

ⓓ 취득세 감면

재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
ㅇ 규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면

 

④ 도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화
ⓐ 용적률

정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용*
* 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외

ⓑ 임대주택

용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률×50%)을 사업성 등 고려(보정계수* 적용)하여 차등 완화(서울시)
* 보정계수(1∼2까지 가능) = 서울시 평균 공시지가/해당 구역(단지) 평균공시지가→ 보정계수 적용 시, 용적률 300%(3종) 중 임대주택 용적률이 25→15%까지 감소 가능

 

ㅇ임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배(표준→기본형건축비 80%) 상향*
* (재개발 의무 임대주택, 令) 9월 중 시행 예정, (용적률 완화 임대주택, 法) 9월 중 개정안 발의

ⓒ 건축규제

유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*, 공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선
* 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의 거쳐 법적 최소기준까지 완화 허용
** 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡→10만㎡ 상향

 

ㅇ재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
* 현행 85㎡이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상

ㅇ주상복합으로 재건축 하는 경우, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한 폐지*
* (現) 공동주택 외 오피스텔만 설치 가능 → (改) 용도제한 폐지(정비계획으로 적정용도 결정)

ⓓ 재건축부담금 폐지

주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진
* 재건축부담금 폐지 법률안 기발의(6.5)되어 국회 계류 중

 

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2. 1기 신도시 등 노후계획도시 정비

◈ 금년 11월 2.6만호+ɑ 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고, ’25년 이후 선정 물량도 정비계획 신속 수립 등 순차 정비
* 이번 대책을 통해 발표한 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣ 등 정비사업 속도 제고를 위한 규제 개선사항들은 1기 신도시 정비에도 적용

◈ ’26년 최초 인허가 → ’29년까지 인허가 8.8만호, 착공 4.6만호 추진
* ’35년까지 1기 신도시 정비를 통해 수도권에 총 10만호 이상 추가공급 기반 마련

 

① 기본방침 · 1기 신도시별 기본계획 공개, 미래도시펀드 추진
□ 기본방침국토부과 1기 신도시별 기본계획지자체을 8월부터 공개
□ 총 12조원 규모의 미래도시펀드 구조설계를 금년 중 완료하고, ’25년부터 펀드조성을 위한 투자설명회 등 추진(’27년 1.6조원 조성)

② 11월 ｢1기 신도시 정비 선도지구｣ 선정
□ ’24.11월에 2.6만호+α(최대 3.9만호) 규모의 선도지구를 선정하고,
내년 이후에도 매년 일정물량을 선정하여 사업 추진
ㅇ 금년 선정되는 선도지구는 ’25년 특별정비구역 지정, ’26년 사업시행인가 등을 거쳐 ‘27년 첫 착공을 목표로 추진
ㅇ 내년 이후에 선정되는 물량도 선정 즉시 특별정비구역 지정(‘26~) 착수 등 매년 순차적·단계적으로 일정물량 지속 정비

③ 전국 노후계획도시 정비 기본계획 본격 수립
□ 올해 하반기 중 부산, 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립 착수(부산 7월 旣착수)

ㅇ 국토부 - 지자체 간 협의체 구성을 6월 완료하였으며, 이를 통한 기본계획 수립 컨설팅, 계획 간 정합성 확보 등 체계적으로 지원

□ 현재 1기 신도시 5곳에 운영 중인 미래도시지원센터도 지자체가 기본계획 수립을 추진하는 전국 노후계획도시로 확대 개소 추진

 

 

 

1. 공공 신축매입 공급 확대

◈ 서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제·대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고

 

ⓐ 매입규모 확대

수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 ’25년까지 11만호+ɑ 집중 공급(LH 신축든든전세 포함)

* ’24.7월말 LH 신축매입 신청접수는 7.7만호(’22년 : 총 5.2만호, ’23년 : 총 3.1만호)

ㅇ 서울은 非아파트 공급상황이 정상화 될 때까지 무제한으로 매입

 

ⓑ 매입속도 제고

LH 내 수도권 신축매입 총괄 전담조직을 신설하고, 절차 등을 개선하여 약정체결 기간*을 7 → 4개월로 3개월 단축

* 정기접수에서 수시접수로 전환하여 공고 후 접수기간 단축, 추가 인력 보강 등

** 합리적인 매입가격 산정 및 철저한 품질점검 등을 통해 양질의 신축매입임대 주택 확보

 

ⓒ 공급기반 강화

민간사업자의 참여 활성화를 위해 각종 세제혜택과 자금지원 강화 등 ｢신축매입 활성화 지원 3종 세트｣ 시행

 

ㅇ (세제혜택) 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택 취득 시, 기본세율 적용 대상을 확대*

* (現) 법인이 주택 철거 후 ‘주택’ 건설 시에는 취득세 중과배제(일반세율 1∼3% 적용)
(改) 주택 철거 후 ‘준주택’ 건설 시에도 취득세 중과배제(매입약정체결 증빙 필요)

 

ㅇ(자금지원) HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비90%*까지 1금융권에서 저리로 대출 받을 수 있도록 지원**

* (現) 지역·주택면적별 70∼90% → (改) 지역별 80∼90%(수도권 90%, 지방권 80%)

** 1)LH 매입확약 – 2)HUG 특약보증 – 3)전담은행 지정으로 이뤄진 원스톱 지원체계 구축 추진

- 이 경우, 주로 2금융권 대출을 받는 사업자들이 1금융권 대출을 보다 쉽게 받을 수 있게 되어 낮은 금리의 안정적 자금확보 가능

 

ㅇ (지원단가) 건설원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가 현실화 및 기금 지원 추진

 

2. 분양전환형 신축매입 신규 도입

◈ 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 ’26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급 ◈ 공공 신축매입 11만호 중 최소 5만호를 분양전환형 신축매입으로 공급

 

ⓐ (개요)

매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정기간(6+2~4년) 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선매각

ㅇ 입주 및 분양 전환 시 주택도시기금에서 저리 자금 대출 지원

 

ⓑ (매입대상)

실수요자 선호도가 높은 주택이 분양전환 될 수 있도록 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입

 

ⓒ (공급대상)

무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급

* 분양전환형 세부 입주기준은 공급유형(전세/월세 등)에 따라 추후 별도 마련

 

ㅇ 분양전환은 일정 요건(뉴:홈 선택형 준용*)을 충족하는 경우로 한정

* 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3.62억

 

ⓓ (분양전환 시기)

최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 시행

ㅇ 분양전환을 희망하지 않는 경우, 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년간(총 10년) 추가 임대거주 기간 보장

 

ⓔ (분양가)

【입주시 감정가+분양시 감정가】÷ 2

* (상한) 분양시 감정가 / 분양전환 후 잔여물량은 감정가로 일반 매각 허용

 

ⓕ (물량배분)

주택공급 확대, 실수요자 선호 고려 수도권 위주 공급

ㅇ무제한 매입하는 신축주택(2.1만호+α)과 임대 공급예정인 든든전세, 신혼 유형 일부를 분양전환(+2.9만호)하여 최소 5만호 공급

 

 

3. 非아파트 시장기반 정상화

◈ 위축된 非아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안 마련

 

① (건설사업자)

소규모 건설사업자 취득세 중과 완화

□ 주택신축판매업자*가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시 중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화

 

* 주택신축판매업자는 세법 상 사업자로 20세대 미만의 주택 건설·공급 가능
(20세대 이상 주택을 건설하기 위해서는 주택법에 따른 주택건설사업 등록 필요)

 

주택신축판매업자 취득세 중과배제 요건 완화(안)

기준	현행	개선
대상	멸실 후 신축을 목적으로 구입한 주택
요건	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 매각	1년 내 멸실 + 3년 내 신축 +5년 내 매각
세율	취득세 중과(12%) 않고 일반세율(1~3%) 적용

 

② (등록임대사업자)

세제혜택 일몰 연장 및 대상·범위 확대

 

□ (단기 등록임대 도입) 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 소형주택 공급 활성화(아파트 제외)

* 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 시 1세대1주택 특례 적용

 

□(일몰연장)임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한
취득세·재산세 감면* 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)

 

* (취득세) 공동주택(신축·최초분양)·오피스텔(최초분양) 60㎡이하 면제, 60~85㎡ 50% 감면
(재산세) 공동주택·오피스텔·다가구 40㎡이하 면제, 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면

 

ㅇ 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용하는 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)

 

□ (대상확대) 등록임대 유형으로 신설(‘23.9)된 임대형기숙사(공유주택)를 취득세‧재산세 감면 대상에 신규로 포함

 

③ (임대인)

임대수요 정상화

□ 신축 소형주택*을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대(준공·취득일 기준, 現 ~’25.12월)

 

* 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔

 

□ 기축 소형주택*을 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록
(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외

 

* `24.1월~`27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔

 

④ (실수요자)

주거사다리 역할 회복

□ (생애최초 혜택) 생애 최초로 소형주택*을 구입한 자는 취득세 감면한도 확대(現 200만원 → 改 300만원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)

 

* 전용 60㎡ 이하 / 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하 / 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택

 

※ 소형주택이 아닌 경우(12억원 이하) 감면한도 200만원 유지

 

□ (청약기준 완화) 빌라 등 非아파트* 구입자가 청약에서 불이익이
없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대**

 

* 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형 생활주택

 

** (現) 면적: 60㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하
(改) 면적: 85㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 5억원, 지방 3억원 이하

 

⑤ (임차인)

非아파트 정보 제공 강화

□ (정보제공 확대) 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거 마련

 

□ (안심임대인 혜택제공) 일정요건* 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심임대인 확인서 부여 및 임대인 보유주택에 대한 혜택 제공**

 

* (예) 보증사고 이력없음, 전세보증 가입건수(2건이하) 및 주택별 담보인정비율(70% 이하) 등

 

** 임차인이 ‘안심임대인’ 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료 10% 할인

 

ㅇ 임대인 요청 시 안심임대인이 보유한 임차주택에 대하여 민간 부동산 플랫폼(例: 직방, 네이버 부동산 등) 상 안심임대인 마크 표출

 

4. 뉴:빌리지 사업 본격 추진

◈ 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책지원 병행 → ’29년까지 주택 5만호 공급 추진

 

□ (개요) 민간의 자율적인 주택 정비가 촉진될 수 있도록 노후 저층 주거지역*에 기반시설 또는 편의시설(주차장 등) 설치 등을 지원

 

* (例) 도시재생 활성화지역, 소규모주택정비 관리지역, 주거환경개선사업지구 등

 

ㅇ 주택 정비 시 기금융자, 건축규제 완화 등 정책지원도 병행

 

□ (국비지원) 기존 도시재생 사업 예산을 재구조화하여 공모 선정 시 지역당 기반·편의시설 설치에 국비 최대 150억원(5년간) 지원

 

* 주택정비 사업과 공동이용시설 설치를 직접 연계시 추가 국비 지원(최대 30억)

 

지원시설의 종류 및 설치기준

주차장	도로	공원	생활·안전	편의·복지
세대당 1대 수준 설치	소방도로(4m↑) 확보 및 맹지해소 중점	｢공원녹지법｣에 따른 생활권 공원 등	쓰레기처리장, CCTV, 보안등, 방재시설 등	5만㎡당 1개소 수준 복합화 설치 (돌봄·체육시설 등)

 

□ (정책지원) 신축 연립·다세대를 주로 공급하는 자율주택정비사업은 총사업비의 최대 70%*까지 금리 2.2%의 기금융자를 지원

 

* (現) 임대주택 20% 공급 시 → (改) 기반시설 공급 시에도 최대 70% 융자 제공

 

ㅇ 자율주택정비사업 시행 시 용적률을 법적상한의 1.2배까지 완화

 

ㅇ 뉴:빌 사업지 내 신축 빌라 등은 LH 신축매입약정 심사 시 가점

 

ㅇ 부동산원을 통한 소규모 정비사업 밀착지원 실시 및 HUG 사전 컨설팅 등을 통해 사업지별 최적의 사업방식을 안내

 

□ (일정) 지자체 사업 컨설팅*을 거쳐 연내 선도사업 선정

 

* (例) 공동이용시설의 종류·규모·입지 적절성, 주민수요·입지조건에 따른 정비방안 수립 등

 

 

5. 非아파트 공공임대 추가 공급

◈ 신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1.6만호 추가 공급

 

① HUG 든든전세주택 확대 공급

 

□ (개요) 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하여 임대하는 유형 신설

 

* 전세보증 가입 건수가 2건 이하인 임대인 주택에 대해 대위변제금 이하로 협의매수

 

ㅇ 임차인의 기존 든든전세주택과 동일하게 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년) 간 보증금 미반환 걱정 없이 거주

 

ㅇ 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무(대위변제금-HUG 매입가격)를 임대종료까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대종료 후 환매 허용

 

□ (물량) ’24년 2천호, ’25년 4천호 등 총 6천호(잠정)

 

② 非아파트 전세임대 확대 공급

 

□ (개요) 非아파트 시장 정상화를 위해 전세임대 사업을 확대하여 최대 8년간 안심하고 거주 가능한 전세임대 유형 신설

 

* 기존 든든전세주택을 준용하여, 소득·자산 무관, 신규출산가구 우선 지원

 

□ (방식) 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해, 임대인 모집공고*를 실시하여 즉시 입주가능 주택을 조기 확보

 

* 임대인 참여 유도를 위해 인센티브 부여(중개수수료 및 도배·장판 비용 등 재정지원)

 

ㅇ모집공고를 거친 非아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결(반환보증 가입)한 후, 입주자는 공공과 임대차계약을 맺고 거주

 

□ (대상) 非아파트 보증금 최대 2억원(입주자 20% 부담) 지원*

 

* (例) 보증금 2억원 입주 시, 입주자부담 4천만원, 월임대료 13~26만원 부담

 

□ (물량) ’25년 5천호, ’26년 5천호 등 1만호(잠정, 수도권 0.6만호)

 

 

◈ 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게는 미분양 매입확약을 제공하고, 後분양 공공택지의 先분양도 허용하여 착공 및 분양 일정 조기화 추진

 

① 수도권 공공택지에 22조원 규모 미분양 매입확약 제공

□ (개요)

LH가 조성한 수도권 공공택지(공동주택, 주상복합용지 등)에 대해
22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공하여 조기 착공 유도

ㅇ 적용 대상은 수도권 3.6만호로, 민간에서 '25년까지 실 착공*하여 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 매입

* '26년 이후 착공 가능 택지 추가 적용여부는 시장상황 등을 고려하여 '25년 말 검토

 

□ (매입가격)

세대별 실제 분양가 × (매입확약률+가산비율최대 2%p)

ㅇ (매입확약률) 준공 시점 이후 미분양율(미분양 호수÷분양 호수)에 따라 분양가 대비 85~89% 범위로 단위 구간별 1%p 차등 적용

ㅇ (가산비율) 정책효과 조기화를 위해 ’25.上까지 착공 시 1%p 가산, 500세대 이상 대단지는 복리시설*을 감안해 1%p 추가 가산

 

* 경로당, 놀이터, 어린이집, 운동시설, 도서관, 돌봄센터 등

 

□ (매입 후 활용)

LH 매입 물량은 공공주택(뉴:홈 선택형)으로 공급하여 무주택 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련을 지원(6년 후 분양전환)

ㅇ 수도권 아파트 분양가를 고려하여 종부세 합산배제 기준 완화*

* 매입임대 종부세 합산배제 기준: (現) 수도권 공시가격 6억원 이하 → (改) 9억원 이하

 

□ (일정)

8월 중 희망업체 신청을 받은 후 매입 약정을 체결*하여 정책성과를 가시화하고, 이후 해당 단지에 대한 착공 관리 추진

* 매입약정 규모에 제한을 두지 않고 약정을 희망하는 공공택지 매수자와 모두 약정체결

 

② 청약 조기화 등을 위한 後분양 조건부 공공택지의 先분양 허용

□ (적용대상) ’18~’20년 後분양 조건부로 공급한 1.77만호(22필지) 중
'24.7월 현재 본청약 실시 전인 0.45만호(6필지)에 적용 추진

 

* 본청약을 아직 실시하지 않았으나 벌떼 입찰 수사와 관련된 곳은 결과에 따라 조치

 

ㅇ 先분양 허용 시 최대 1년 6개월 내외 분양 시기 조기화 효과

 

□ (일정) LH 토지공급계약서 변경 및 지자체(입주자모집승인권자) 통보(8월)

 

③ 공공택지 내 주택공급 조기화 지원

□(원스톱 협의체 구축) 군부대·송전탑 이전 등 사업지연 유발 현안에 신속 대응하기 위하여 범부처 관계기관 협의체* 구성

 

* 국토교통부 1차관(단장), 관계부처(농림부, 국방부 등), 지자체, 사업시행자 등 참여

 

□(신도시 공공 리츠 도입) 광명시흥 지구(6.6만호) 지구계획 최초 승인(’24.12) 이후 리츠 자금을 투입하여 신속한 보상 및 지구 착공 추진

 

* 광명시흥(6.6만호)에 리츠 자금이 신속하게 투입될 수 있도록 분리과세·예타면제 등 추진

** 신도시 리츠는 사업비를 분담하며, 인허가-보상-조성공사 등은 AMC인 LH가 추진

 

□(지방공사 참여 확대) 지자체의 지방공사 출자에 맞추어, 광명시흥 등 3개 지구의 지방공사 참여 비율 결정(∼‘25년) 및 지구조성 조기화

 

* 지자체가 지방공사에 조기 출자 가능토록 지방재정투자심사제도 개선(행안부) 예정

 

□(민간공동개발 추진) 민간대행 및 민간참여사업 등을 통해 민간과 공동으로 택지 조성사업을 추진하여 사업 속도 제고

 

* 광명시흥 등 3기 신도시 3개 지구 대상 조성사업 중점 추진

 

④ 기발표 수도권 공공택지 지구지정 조기화

□ ’22년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지(5곳, 14.5만호)에 대해서도 김포한강2(’24.7)를 시작으로 ’25년 상반기까지 지구지정 완료 추진

 

* (‘24.下, 3.3만호) 평택지제, (’25.上, 6.6만호) 용인이동, 구리토평, 오산세교3

 

 

◈ 미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트 등을 활용하여 합리적가격의 주택공급을 추진하고, 토지이용 효율성 제고 등으로 주택 추가 공급

 

① 서울 및 서울 인근 신규택지 후보지 8만호 발표

 

□ (지정계획)

선호도 높은 서울·수도권 우수입지 후보지를 ’25년까지 당초* 대비 4배 규모인 총 8만호 발표 추진(’24년 5만호, ‘25년 3만호)

* 수도권 중심으로 `24년 신규택지 2만호 발굴 추진 발표(’24.1.10)

 

ㅇ ‘24년 5만호 중 2만호에 대해서는 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진

* 저출생 추세 반전을 위한 대책(’24.6.19, 저출산고령사회위원회)

 

ㅇ ‘25년에도 지자체 및 관계부처 협의 등 후보지 지정 관련 절차를 신속하게 추진하여 발표 시기 조기화

 

□ (투기방지)

신규택지 발표 시(’24.11월 예정)까지 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정

* 투기수요 차단을 위해 국토부·지자체 등 관계기관 합동 정밀기획조사 실시

 

② 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급

 

□ (개요)

사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성* 제고 등을 통해 종전 3만호**에서 2만호 이상 추가 확보

 

* 도시기능 유지 범위 내에서 유보지 등 활용, 지자체 등 협의 통해 추가물량 적극 확보

** 토지이용 효율성 제고 등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만호 확충 발표(’23.9.26)

 

ㅇ일조권·소음 영향 및 기반시설 용량, 상위계획(인구계획) 등 고려, 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내에서 계획 변경

 

□ (추진계획)

지자체·관계기관 협의 등 선행절차를 거쳐 지구계획 변경(승인)하고 주택사업 승인 절차도 조속 추진

 

 

 

1. 공급규제 혁파 및 정책 지원 강화

◈ 주택공급을 가로막는 ‘손톱 밑 가시’를 꾸준히 발굴하여 개선해나가고, 인허가·착공 등 촉진을 위해 PF보증 확대, 지자체 협의회 운영 등 추진

 

➊ PF 보증 확대 등 유동성 지원

 

□정상사업장의 원활한 자금 조달을 위해 PF대출 보증 공급 규모를 당초 대비 5조원 추가 확대(30→ 35조원)

 

* (現) HUG 17조원, 주금공 13조원 → (改) HUG 20조원, 주금공 15조원

 

➋ 주택건설 장애요인 해소

 

□ (인허가 관리)

지자체 협의회 운영(광역) 및 권역별 점검회의*(기초)를 통해 주택공급 현황 점검 및 인허가 장애요인 해소

 

* 8월 중 서울시 25개 자치구를 시작으로 서울･경기･인천 등 수도권 지역 우선 실시

 

ㅇ 사업계획승인권자(광역･기초지자체) 대상으로 주택 인허가 절차 처리과정에서 관계법령* 준수여부 확인

 

* ｢주택법｣, ｢주택건설사업 기부채납 운영기준｣ 등

 

ㅇ 인허가 업무처리의 예측가능성 확보, 신속한 허가절차 진행 등을 위해 ｢주택건설사업 승인 업무매뉴얼｣ 등 지침 보완

 

□ (PF조정위 강화)

PF조정위원회의 조정 대상사업을 사업자 요청에 따라 필요시 민간 개발사업까지 확대(現 민·관 공동시행자 등 限)

 

* 조정위 기능 확대, 정보 관리 등을 내용으로 「부동산개발사업관리법」 제정안 발의(‘24.9)

 

➌ 주택공급 규제 완화

 

□ (면적제한) 수요가 많은 중소형평형 도시형생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한 완화(60→85㎡ 이하)

□ (인수가격) 소규모정비사업 등 용적률 완화에 따라 건설해야 하는 임대주택 인수가격 상향(표준건축비→기본형건축비 80%)

 

* 조합은 완화 용적률의 50%를 공공임대주택으로 공공(지자체‧공기업)에 매각 의무

 

□(용도지역) 노후·저층주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택
정비사업 관리지역 내 용도지역을 최대 준주거까지 상향 허용

 

* (現) 관리지역 내 일반주거지역에 한해 1단계만 상향 가능
(改) 일반주거지역‧전용주거지역 모두 2단계 이상, 최대 준주거까지 상향 허용

 

2. 지방 미분양 해소

◈ 지방 주택건설사업 정상화를 위해 CR리츠, 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소하고, 지방의 신규 주택 공급 여력을 확보

 

➊ 지방 미분양 CR리츠 본격 도입(9월 중 출시)

 

□ (개요) 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소

 

미분양 CR 리츠 구조 예시

시행·시공사, 신탁사 등	매각	미분양 CR 리츠
미분양 아파트		시행사·시공사(후순위, 30%)
		FI(선순위, 70%)

 

□ (지원내용)

CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세ㆍ종부세 세제지원(관련세법 시행령 개정 완료)

 

ㅇ CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 모기지 보증 가입 허용(HUG 내규 개정 완료, 7.26)

 

* 모기지 보증 가입 시 전세보증금반환보증도 의무 가입하여 임차인 보호 지원

 

□ (추진과제)

9월 중 미분양 CR리츠 출시 → 지방 미분양 본격 해소

 

* 업계 등 수요조사('24.4) 결과, 약 5천호 매각 수요('24.6월 기준 지방 준공후 미분양 1.2만호)

ㅇ 리츠 신속 등록을 지원하고, 모기지 보증 심사 절차 중 리츠 신용평가 및 미분양 주택 감정평가는 보증 신청 前이라도 우선 진행

 

- 리츠가 주택 소유권을 확보하는 즉시 담보 신탁 등 후속 절차를
진행하여 총 심사 소요기간을 2주 이내로 단축

 

CR 리츠 등록 및 모기지 보증 절차

 

리츠 등록	▶	사전 심사	▶	보증 신청	▶	보증 심사	▶	보증 승인
▪등록 심사 (국토부) ▪금융위 협의 (국토부)		▪리츠 신용평가 (HUG) ▪주택 감정평가 (HUG 또는 리츠)		▪주택 소유권 확보(CR 리츠) ▪보증 신청 (CR 리츠)		▪보증 심사 (HUG) ▪담보 신탁 (HUG)		▪보증 승인 (HUG)
		3~4일 소요		1~2일 소요		6~7일 소요		1일 소요

 

➋ 지방 준공전 미분양 PF 보증 지원 확대

 

□ 지방 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증한도 한시 확대*

 

* (現) 전용면적 85㎡ 이하는 분양가의 70% 지원, 85㎡ 초과는 분양가의 60% 지원
(改) 전용면적 구분없이 최대 70% 지원(~‘25.12월)

 

ㅇ 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 한시 확대*

 

* (現) HUG 신용등급 BBB- 이상 3천억원, CC 이상 2천억원
(改) HUG 신용등급 BBB- 이상 5천억원, CC 이상 3천억원(~‘25.12월)

 

➌ 지방 준공후 미분양에 대한 세 부담 경감

 

□ (사업자) 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용* 시 주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면

 

* ’24.1~’25.12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로서, ’25.12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25% + 조례 25%)

 

□ (구입자) 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 미분양 주택*을
최초로 구입 시 1세대 1주택 특례**(양도세·종부세) 적용

 

* ’24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택

** 양도세 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 12억원 기본공제 등

 

 

◈ 부동산 거래질서를 교란하는 불법행위와 불공정행위를 차단하고, 토지거래허가구역 사후이용 실태조사를 통해 부동산 거래 건전성을 확보

 

➊ 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사 실시

 

* (참여) 국토부(주관), 금융위, 금감원, 국세청, 지자체(서울·경기·인천), 부동산원, HUG

 

□ (조사지역) 서울·수도권 全 지역

 

□ (조사기간) ’24.8~12월

 

□ (조사대상) ’24년 주택 거래 중 자금조달계획 적정성이 의심되거나 허위신고 등 불법행위가 의심되는 거래건 전체

 

□ (조치계획) 불법행위 확인 시 국세청·경찰청·금융위 등에 통보하여 혐의 확정시 과태료 부과, 탈루세액 징수 등* 조치

 

* (국세청) 탈세분석, 미납세금 및 가산세 추징 / (금융위) 대출분석 및 회수, 신규대출 제한
(경찰청) 부동산실명법, 공인중개사법 위반 사항 형사처벌

 

➋ 서울 GB 및 인접지역 정밀 기획조사 실시

 

□ (조사지역 및 기간) 서울 GB 및 인접지역, ’24.8~’25.3월

 

□(조사대상 및 조치계획) 대책 발표일 ~ 신규택지 후보지 발표 시까지 토지 거래분 중 이상거래를 조사하여 관계기관 통보 등 조치

 

➌ 토지거래허가구역 이용실태 조사 실시(서울시)

 

□ (조사지역) 서울 관내 토지거래허가구역

 

□ (조사기간) ’24.9 ~ 10월

 

□ (조사대상) 서울 도심지 내에서 토지거래계약을 허가받은 거래건
(’24년 정기조사에서 사후이용 실태조사가 완료된 건 제외)

 

□ (조치계획) 서울시 등이 사후이용 실태조사를 실시하고, 당초 허가한 이용 의무대로 불이행 시 이행명령, 이행강제금 부과 등 조치

 

오늘은 2024 주택공급 확대방안 (그린벨트 해제, 3기 신도시)에 대해 알아보았습니다.

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