바뀐 부동산 공시가격 산정방식 (시장변동률 도입)

 

안녕하세요.

부동산에 관심 있는 여러분.

최근 국토교통부에서 부동산 공시가격 산정 방식을 개선한다는 소식이 있었습니다.

이번 개선안의 핵심은 바로 '시장변동률'의 도입인데요.

오늘은 이 새로운 공시가격 산정방식과 시장변동률에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

목차
1. 부동산 공시가격이란?
2. 시장변동률이란?
3. 주의사항

 

 

부동산 공시가격 산정방식 개선안과 시장변동률 도입: 무엇이 달라지나?
2024년, 국토교통부는 부동산 공시가격 산정에 시장변동률을 도입하겠다고 밝혔습니다.

이는 기존 공시가격과 실제 시장에서의 거래가격 간의 차이를 줄이기 위한 중요한 변화입니다.

많은 국민이 부동산 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세 등을 부담하게 되는 만큼, 공시가격의 현실화는 매우 중요한 문제로 다루어지고 있습니다.

 

1. 부동산 공시가격이란?

 

부동산 공시가격이란?

부동산 공시가격은 정부가 공식적으로 발표하는 부동산 가격으로, 세금 부과 기준이 되는 금액입니다.

주택 소유자는 이 가격을 기준으로 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등 다양한 세금을 납부하게 됩니다.

과거에는 공시가격이 실제 시장가격과 큰 차이를 보이는 경우가 많았고, 이는 세금 형평성 논란을 불러일으켰습니다.

개선전 부동산 공시가격 제도의 개요

 

부동산 공시가격은 오랜 기간 동안 시장 상황과 차이를 보여왔습니다.

이는 정부가 공시가격을 산정할 때 일정한 기준을 따르지만, 시장 상황이 급변하는 경우 이 차이가 커질 수밖에 없었기 때문입니다.

특히 최근 몇 년간 부동산 가격이 급등하면서, 공시가격이 실거래가와 역전되는 사례가 발생하기도 했습니다.

공시가격과 실거래가 간의 괴리는 세금 문제뿐 아니라 부동산 정책의 신뢰성 문제로 이어질 수 있습니다.

예를 들어, 실거래가는 크게 올랐지만 공시가격은 이를 따라가지 못한다면, 이는 세금 부과 기준의 공정성에 대한 논란을 불러일으킬 수 있습니다.

반대로, 시장이 침체된 상황에서 공시가격이 여전히 높은 수준으로 유지된다면, 이는 시장 상황을 반영하지 못한 결과로 해석될 수 있습니다.

 

특히 서울과 같은 대도시의 경우, 실제 거래되는 가격보다 공시가격이 지나치게 낮아 많은 소유자들이 상대적으로 낮은 세금을 내는 상황이 발생하곤 했습니다. 반대로 지방의 일부 지역에서는 공시가격이 실거래가보다 높은 경우도 발생해 논란이 되었습니다.

이에 따라 국토교통부는 공시가격을 보다 현실적으로 반영하는 방안을 마련해 왔습니다.

 

공시가격 산정방식 개선안

 

2. 공시가격, 왜 바꾸나요?
먼저 공시가격 산정방식을 바꾸게 된 배경부터 살펴보겠습니다.

기존 공시가격의 문제점

① 현실화 계획으로 인한 급격한 상승

• 2020년 11월, 문재인 정부는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 '공시가격 현실화 계획'을 수립했습니다.
• 이로 인해 2021년부터 공시가격이 급격히 상승하기 시작했습니다.

② 국민 부담 증가

• 공시가격 상승은 곧 보유세 등 세금 부담 증가로 이어졌습니다.
• 많은 국민들이 경제적 부담을 호소했습니다.

③ 실거래가 역전 현상

• 일부 지역에서는 공시가격이 실제 거래가격을 넘어서는 '역전 현상'이 발생했습니다.
• 이는 공시가격의 신뢰성을 크게 떨어뜨리는 요인이 되었습니다.
• 이러한 문제점들로 인해 정부는 공시가격 산정방식의 개선이 필요하다고 판단하게 되었습니다.

 

2. 시장변동률이란?

 

새로운 공시가격 산정방식: '시장변동률' 도입
국토교통부가 발표한 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'의 핵심은 바로 '시장변동률'의 도입입니다.

이 새로운 방식은 어떻게 작동하는지 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 시장변동률이란 무엇인가?
시장변동률은 시장의 실질적인 변동성을 반영하여, 공시가격이 시장가격과 지나치게 괴리되지 않도록 하는 지표입니다. 즉, 일정 기간 동안 부동산 시장에서의 가격 변동을 토대로 공시가격에 반영하는 비율을 뜻합니다.

예를 들어, 특정 지역의 부동산 가격이 시장에서 급격하게 상승한 경우, 이 시장변동률을 적용하면 공시가격 역시 이를 반영하여 상향 조정됩니다. 반대로, 시장이 침체되면 공시가격도 이를 반영해 하락할 수 있습니다. 이 방식은 시장의 흐름을 보다 신속하게 공시가격에 반영할 수 있도록 설계되었습니다.

 

시장변동률은 부동산 시장의 실제 가격 변화를 반영하는 지표입니다.

이는 다음과 같은 요소들을 고려하여 산정됩니다.

• 실거래가 변동
• 호가 변동
• 임대료 변동
• 주변 지역 개발 상황
• 경제 지표 변화 등
• 조사자가 이러한 시장 증거들을 종합적으로 분석하여 각 부동산의 시장변동률을 판단하게 됩니다.

 

2. 기존 방식 vs 새로운 방식

• 기존 방식: 공시가격 = 시세 × (시세반영률 + 시세반영률 제고분)
• 새로운 방식: 공시가격 = 전년도 공시가격 × (1 + 시장변동률)

 

개선된 공시가격 산정방식

 

구체적인 적용 예시
새로운 산정방식이 어떻게 적용되는지 구체적인 예를 통해 살펴보겠습니다.

예시: 시세 12억 원 아파트의 경우

① 현재 상황

• 시세: 12억원
• 2023년 공시가격: 8억 3000만 원

 

② 기존 현실화 계획 적용 시 (2024년)

• 공시가격: 8억 6700만 원 (4.52% 증가)

 

③ 새로운 방식 적용 시 (2024년)

• 공시가격: 8억 4300만 원 (1.52% 증가)

이 예시를 통해 새로운 방식이 공시가격의 급격한 상승을 억제하는 효과가 있음을 알 수 있습니다.

 

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3. 균형성 제고분 추가
공시가격의 균형성을 높이기 위해, 필요한 경우 '균형성 제고분'을 추가로 반영할 수 있습니다.

이는 과대 또는 과소 평가된 공시가격을 조정하는 데 사용됩니다.

새로운 산정방식의 장점

① 시장 현실 반영

• 실제 부동산 시장의 변화를 더 정확하게 반영할 수 있습니다.
• 국민들이 체감하는 부동산 가치 변화와 유사한 수준에서 공시가격이 결정됩니다.

② 급격한 상승 방지

• 매년 일정 비율로 공시가격을 올리는 현실화 계획과 달리, 시장 상황에 따라 유동적으로 변동합니다.
• 이로 인해 급격한 공시가격 상승을 방지할 수 있습니다.

③ 실거래가 역전 현상 감소

• 시장 변화를 즉각적으로 반영함으로써, 공시가격이 실거래가를 넘어서는 현상을 줄일 수 있습니다.

④ 국민 부담 완화

• 공시가격의 안정화로 인해 보유세 등 세금 부담이 완화될 것으로 기대됩니다.

 

부동산 공시가격, 균형성·안정성 높인다(부동산평가과).hwp

3.22MB

 

 

3. 주의사항

 

시장변동률 도입이 많은 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대되지만, 이에 따른 부작용 역시 무시할 수 없습니다.

가장 큰 우려 중 하나는 세금 부담의 급격한 상승입니다.

시장변동률이 적용되어 공시가격이 빠르게 상승할 경우, 이에 따른 세금 부담도 급격히 늘어날 수 있습니다.

이는 특히 부동산 가격이 급등한 지역에서 문제가 될 수 있습니다.

또한, 시장변동률 도입이 공시가격 산정 방식을 지나치게 복잡하게 만들 수 있다는 우려도 있습니다.

공시가격 산정에 대한 투명성을 높이는 것이 중요한 만큼, 시장변동률이 적용되는 방식에 대한 충분한 설명과 공개가 필요합니다.

정부는 이와 관련해 소유자들에게 충분한 정보를 제공하고, 변동률 산정 기준을 명확히 해야 할 것입니다.

 

향후 과제와 주의점
새로운 산정방식의 도입에도 불구하고, 몇 가지 주의해야 할 점들이 있습니다.

 

① 시장변동률 산정의 객관성

• 시장변동률을 얼마나 객관적이고 정확하게 산정할 수 있는지가 중요한 과제입니다.
• 투명하고 신뢰할 수 있는 산정 과정이 필요합니다.

② 지역별 차이 고려

• 부동산 시장은 지역별로 큰 차이를 보일 수 있습니다.
• 이러한 지역별 특성을 어떻게 반영할 것인지에 대한 고민이 필요합니다.

③ 균형성 제고의 속도

• 균형성 제고를 너무 빠르게 추진할 경우, 일부 지역의 공시가격이 급격히 상승할 수 있습니다.
• 반면, 너무 느리게 추진하면 불균형이 오래 지속될 수 있습니다.
• 적절한 속도 조절이 필요합니다.

④ 법적 근거 마련

• 새로운 산정방식의 안정적인 운영을 위해서는 관련 법규의 개정이 필요합니다.
• 국토부는 공시법 개정을 통해 현실화 계획 폐지를 추진할 예정입니다.

 

오늘은 바뀐 부동산 공시가격 산정방식 (시장변동률 도입)에 대해 알아보았습니다.

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