분양가상한제와 기본형건축비 뜻

 

안녕하세요.

한국에서 주택 분양 시장은 많은 사람들에게 중요한 이슈로 자리 잡고 있습니다.

주택 가격의 급등과 주택 공급 부족 문제는 사회적 문제로 대두되었고, 이를 해결하기 위한 다양한 정책이 시행되었습니다.

그중 대표적인 것이 분양가상한제와 기본형 건축비입니다.

이 두 가지 개념은 주택 분양 시장에서 중요한 역할을 하며, 많은 이들이 관심을 갖고 있는 주제입니다.

오늘은 주택 시장에서 중요한 제도인 분양가상한제와 기본형건축비에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

목차
1. 분양가상한제란?
- 분양가상한제 뜻
- 분양가상한제 적용 지역
- 분양가 산정 방식
2. 분양가상한제 규제지역 개선사항
- 규제지역 해제
- 전매제한 완화
- 실거주 의무 폐지
3. 기본형건축비란?
- 기본형 건축비 뜻
- 기본형건축비 구성 요소
- 기본형건축비 산정 방식
3. 분양가상한제와 기본형건축비 관계
4. 기본형건축비 가격 고시 내용

 

 

1. 분양가상한제란?

 

1. 분양가상한제 뜻
분양가상한제는 말 그대로 주택 분양 시 분양 가격에 상한선을 두는 제도입니다.

주택 가격 안정화와 실수요자 보호를 위해 도입되었죠.

즉, 정부가 정한 기준에 따라 분양가의 상한선을 설정하고, 이 상한선을 넘지 못하도록 규제하는 것입니다.

이는 무분별한 주택 가격 상승을 막고, 서민들이 부담 가능한 가격에 주택을 분양받을 수 있도록 돕기 위한 목적을 가지고 있습니다.

 

한국에서는 2000년대 중반부터 주택 가격이 급격하게 상승하면서, 주거비 부담이 급증하는 현상이 나타났습니다.

이러한 상황에서 서민들이 적정한 가격에 주택을 분양받을 수 있도록 하기 위해 정부는 분양가상한제를 도입했습니다.

주택 가격 상승이 서민들의 주거 안정성을 해치고 경제적 부담을 가중시켰기 때문에, 이를 방지하고자 하는 정책적 필요성이 컸습니다.

분양가상한제는 과거에도 시행되었으나, 주택 공급 감소와 같은 부작용이 나타나면서 논란이 있었습니다.

그럼에도 불구하고 2019년에는 다시 한번 분양가상한제가 민간택지에도 적용되기 시작했습니다.

이는 주택 가격을 안정시키고, 서민들의 주거 부담을 덜기 위한 지속적인 노력의 일환이었습니다.

 

2. 분양가상한제 적용 대상

분양가상한제는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

 

① 민간택지 분양가상한제

민간 건설업자가 개발한 택지에서 분양되는 주택에 적용됩니다. 이 경우 정부가 주택 가격의 상한선을 설정하여 건설업자가 이를 넘지 않도록 제한합니다.

 

특히 민간택지의 경우, 다음과 같은 조건을 고려하여 적용 여부를 결정합니다.

• 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
• 청약경쟁률이 높은 지역
• 주택거래량이 급증한 지역
• 기타 주택가격이 급등할 우려가 있는 지역

필수 요건
① 주택가격: 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역

선택 요건 (1가지 이상 충족)
① 분양가격: 직전 2개월 청약 경쟁률 5:1 이상이거나 국민주택규모 분양가격이 인근 시세의 80% 초과 지역
② 청약경쟁률: 직전 2개월 청약 경쟁률 5:1 이상
③ 거래량: 주택거래량이 전년 대비 20% 이상 증가한 지역

 

② 공공택지 분양가상한제

공공 기관이 소유한 택지에서 분양되는 주택에 적용됩니다.

공공택지의 경우, 정부가 직접 분양가를 설정하고 더 엄격한 기준을 적용할 수 있습니다.

 

3. 분양가 산정 방식
분양가상한제 하에서 분양가는 다음과 같이 산정됩니다,

분양가 = 택지비 + 건축비 + 가산비
① 택지비

• 공공택지: 공급가격 + 가산비
• 민간택지: 감정평가액 + 가산비

② 건축비: 기본형건축비 + 가산비
③ 가산비: 추가 비용으로 인정되는 항목들(예: 인텔리전트 설비, 친환경 설비 등)

 

 

 

 

2. 분양가상한제 규제지역 개선 사항

 

1. 규제지역 해제

과거 서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있었습니다.

현재 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제되었습니다.

개선전 민간택지 분양가 상한제 적용 지역

 

2. 전매제한 완화

과거 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용되었습니다.

현재는 아래와 같이 개선되었습니다.

	현황	개선
전매제한 기한	•수도권 최대 10년 (분양가 수준별 차등) •비수도권 최대 4년	•수도권 최대 3년 (분양가 수준별 차등 없음) •비수도권 최대 1년
조치계획	•｢주택법｣ 시행령 개정(`23.3, 소급적용)

 

전매제한 기간 개선안

수도권	공공택지 또는 규제지역	과밀억제권역	기타
	3년*	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	없음

 

3. 실거주 의무 폐지

이전에는 수도권 분양가 상한제 주택은 실거주 의무가 부과되어 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했습니다.

그러나 거주이전을 제약하여 국민불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 제기되어 아래와 같이 실거주 의무를 폐지하였습니다.

	현황	개선
실거주 의무	•수도권 분양가상한제 주택 최대 5년 •공공재개발 2년	•폐지
조치계획	•｢주택법｣ 개정안 조속 발의, 법 개정 완료시 기 부과된 실거주 의무도 해제

 

보다 구체적인 내용은 아래 첨부파일을 통해 확인하시기 바랍니다.

주택시장_연착륙과_서민취약계층_주거안정_역점_추진.pdf

1.57MB

 

 

3. 기본형 건축비란?

 

1. 기본형 건축비 뜻

기본형 건축비는 주택 건설에 들어가는 표준적인 건축비를 의미합니다.

즉, 특정 주택을 짓는 데 드는 평균적인 건축 비용을 산정한 것이 기본형 건축비입니다.

이 비용은 주택의 품질, 설계, 자재비, 인건비 등을 종합적으로 고려하여 정해집니다.

기본형 건축비는 분양가상한제와 밀접한 관련이 있으며, 특히 분양가 상한선 산정 시 중요한 역할을 합니다.

기본형건축비는 분양가상한제에서 건축비 산정의 기준이 되는 금액입니다.

 

기본형 건축비는 주택의 면적, 지역적 특성, 건축 시기에 따라 달라질 수 있으며, 정부는 매년 두 차례 기본형건축비를 조정해 발표합니다. 건축비의 상승 요인(자재비 상승, 인건비 상승 등)을 반영하여 현실적인 건축비를 반영하도록 노력하고 있습니다.

국토교통부에서 매년 3월과 9월, 연 2회 고시하며, 물가변동과 시공기술 발전 등을 반영하여 조정됩니다.

 

2. 기본형건축비 구성
기본형건축비는 아래 3가지 요소로 구성되어 있습니다.

• 직접공사비: 재료비, 노무비, 경비 등
• 간접공사비: 설계비, 감리비 등
• 일반관리비 및 이윤

 

분양가상한제에는 택지비와 건축비가 합쳐져 결정됩니다.

건축비에는 위에서 배운 기본형 건축비가 일부분으로 구성되어 있는 거죠.

직간접공사비와 일반관리비 및 이윤을 합한 기본형 건축비에 가산비를 더하여 총건축비를 결정하게 됩니다.

 

분양가상한제 기본형건축비 개정내용

3. 기본형 건축비 산정 방식

기본형 건축비는 단순한 건축 비용만을 반영하는 것이 아니라, 건축물의 구조, 재료의 품질, 설비 등을 종합적으로 평가하여 산정됩니다. 예를 들어, 고급 자재를 사용하거나 고층 아파트를 건축하는 경우 기본형 건축비가 더 높아질 수 있습니다.

기본형 건축비의 산정은 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부가 주도하며, 이들은 시장 상황을 반영한 데이터를 바탕으로 기본형 건축비를 조정합니다. 이는 분양가상한제가 시행되는 경우, 분양가의 상한선을 결정하는 중요한 요소로 작용하게 됩니다.

 

기본형 건축비는 다음과 같은 과정을 거쳐 산정됩니다.

• 표준주택 선정: 전용면적 84m² 기준
• 표준공사비 산출: 직접공사비, 간접공사비 등 산출
• 층수별, 주거전용면적별 보정
• 물가상승률 반영
• 최종 기본형건축비 결정

 

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4. 분양가상한제와 기본형건축비 관계

 

분양가상한제와 기본형 건축비의 관계
분양가상한제에서 기본형 건축비는 건축비 산정의 기준이 됩니다.

실제 분양가 책정 시에는 기본형 건축비에 가산비를 더하여 최종 건축비를 결정하게 됩니다.

 

분양가상한제 = 택지비 + 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비)

건축비에는 위에서 배운 기본형 건축비가 일부분으로 구성되어 있는 거죠.
직간접공사비와 일반관리비 및 이윤을 합한 기본형 건축비에 가산비를 더하여 총건축비를 결정하게 됩니다.

예를 들어, 2021년 9월 기준 기본형 건축비는 다음과 같습니다.
지상층: 1,859,000원/m²
지하층: 842,000원/m²
이를 바탕으로 실제 건축비가 산정되며, 여기에 택지비와 기타 가산비를 더해 최종 분양가가 결정됩니다.

분양가상한제 구성요소

 

분양가상한제와 기본형 건축비의 장단점

장점

• 주택 가격 안정화에 기여
• 실수요자의 주택 구매 부담 완화
• 투기 수요 억제 효과
• 합리적인 분양가 책정 기준 제공

단점

• 주택 공급 위축 가능성
• 건설사의 수익성 악화로 인한 품질 저하 우려
• 로또 청약 등 새로운 형태의 투기 발생
• 지역별, 단지별 특성을 반영하기 어려움

 

5. 기본형건축비 가격 고시 내용

 

기본형건축비 고시 내용 (’ 24. 9. 13.)

 

층수별, 면적별 지상층건축비

(단위 : 천 원/㎡)

구 분 (주거전용면적기준)		지상층건축비 (주택공급면적기준)
5층 이하	40㎡ 이하	2,126
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,246
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,169
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,074
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,122
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,105
	125㎡ 초과	2,074
6∼10층 이하	40㎡ 이하	2,276
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,404
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,322
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,220
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,271
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,253
	125㎡ 초과	2,220
11∼15층 이하	40㎡ 이하	2,135
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,256
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,179
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,083
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,131
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,114
	125㎡ 초과	2,083
16∼25층 이하	40㎡ 이하	2,159
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,281
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,203
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,106
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,154
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,138
	125㎡ 초과	2,106
26∼30층 이하	40㎡ 이하	2,194
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,318
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,238
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,140
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,189
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,172
	125㎡ 초과	2,140
31∼35층 이하	40㎡ 이하	2,227
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,353
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,273
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,173
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,223
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,206
	125㎡ 초과	2,173
36~40층 이하	40㎡ 이하	2,262
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,390
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,309
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,207
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,258
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,240
	125㎡ 초과	2,207
41~45층 이하	40㎡ 이하	2,293
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,423
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,340
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,237
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,288
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,271
	125㎡ 초과	2,237
46~49층 이하	40㎡ 이하	2,364
	40㎡ 초과 ∼ 50㎡ 이하	2,497
	50㎡ 초과 ∼ 60㎡ 이하	2,412
	60㎡ 초과 ∼ 85㎡ 이하	2,306
	85㎡ 초과 ∼ 105㎡ 이하	2,359
	105㎡ 초과 ∼ 125㎡ 이하	2,341
	125㎡ 초과	2,306

 

오늘은 분양가상한제와 기본형 건축비에 대해 알아보았습니다.

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